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建物だけを法人に移すときの適正な売買価額と土地の扱い｜売値・地代・届出の決め方を税理士が解説

不動産の法人化

建物だけを法人に移すときの
適正な売買価額と土地の扱い

「建物だけを会社に移す」と決めたあと、多くの方が同じところで手が止まります。
建物はいくらで売ればよいのか。そして、個人に残る土地はどうすればよいのか。

買い手は自分の会社ですから、値段も地代も自由に決められそうに見えます。しかし実際は逆で、自由に決められる取引だからこそ、税務上の「物差し」が厳しく当てられます。この記事では、売値と土地の決め方を、相続税評価への影響まで含めて整理します。

建物を移すべきかどうかの判断は、柱記事「不動産の法人化は『いくらから』得なのか｜相続まで見据えた判断の手順」で解説しています。本記事はその続編です。

目次

1. 建物の売値は「時価」が物差しになる

他人同士なら売り手と買い手の綱引きで相場の値段に落ち着きますが、自分と自分の会社の取引ではそれが起きません。そこで税務では、「時価（ふつうに売買される値段）」を基準に、売値が妥当かどうかを見ます。

国税庁によれば、個人が法人に時価の2分の1未満の価額で資産を譲渡した場合、時価で譲渡があったものとされます。さらに、2分の1以上の価額であっても、同族会社との取引として不自然であれば、時価で計算し直される場合があることが通達で示されています。買った会社の側でも、安く買えた差額が「もうけ（受贈益）」として法人税の対象になり得ます。
見落としやすいのは三つ目の当事者です。時価より著しく安く売ると会社の株価が上がり、ほかの株主（ご家族）が、売った方から贈与を受けたものとされる場合があります。

図1｜売値の水準ごとに、何が起きるか

時価の1/2未満
1/2以上〜時価未満
時価前後
時価超

安い ← 売値 → 高い

売値の水準 売った個人 買った法人
時価の1/2未満 時価で売ったものとして譲渡所得を計算 時価との差額が受贈益になり得る
1/2以上〜時価未満 原則は売値で計算。ただし不自然な取引なら時価で計算し直される場合あり 時価との差額が受贈益になり得る
時価前後 原則として問題は生じにくい。目指すのはこのゾーン
時価超 会社から個人へ、時価を超える分のお金を渡したのと同じ。差額の性格が問題にされるおそれ

※ 「時価超」の行は、個別に判断されるため一般的な考え方として記載しています。

時価はどう見積もるのか——「家賃を生む力」を映しているか

建物の時価を一つに決める公式はありません。候補は、減価償却後の帳簿の残り（未償却残高）、固定資産税の評価額、不動産鑑定士による評価です。ここで押さえておきたいのは、賃貸中の建物の価値は「どれだけ家賃を生むか」で決まる面が大きいのに、前の二つはその力をほとんど映していないことです。

ずれは二つの方向に出ます。

  • 築年数の古い建物——償却が終わって帳簿の残りはほぼゼロでも、入居者がいて家賃が入り続けているなら、価値はゼロではありません。帳簿の残りで売ると、図1の「1/2未満」に入るおそれがあります。
  • 比較的新しいアパート——相続対策として建てた建物などでは、建築費に見合うほど家賃が取れておらず、帳簿の残りのほうが実際の価値より高いことがあります。帳簿の残りで売ると、会社が必要以上の資金（多くは借入れ）を負担することになります。

実務で感じるのは、「帳簿の残りか、固定資産税の評価額か」の二択で決めてしまっている例が多いことです。帳簿の残りと実態がかけ離れていそうな物件では、家賃から見た価値を反映できる鑑定評価も検討してください。

なお、中古の建物を買った会社が簡便な方法で耐用年数を計算できるのは、残りの使用年数の見積りが難しい場合に限られます。鑑定評価書に建物の残りの使用年数が書かれている場合、「見積りが難しい」とはいえないと判断されるおそれがある点に、当事務所では注意しています。

2. 土地は「地代」と「届出」の組み合わせで決まる

建物を移すと、会社は個人の土地を借りる形になります。権利金を払わずに借りると認定課税のおそれがあり、これを避ける手続きが「土地の無償返還に関する届出書」です。国税庁によれば、この届出を行っている場合は権利金の認定課税は行われず、土地の所有者が個人であっても提出できます。

見落とされやすいのは、届出を出したうえで「地代を受け取るかどうか」によって、将来の相続税が変わる点です。

図2｜土地の貸し方で、相続税の扱いはこう変わる

A　届出なし・権利金なし

法人税：権利金の認定課税のおそれ
土地の評価：個別判断となり不安定
判定：避けるべき形

B　届出あり＋地代あり

法人税：認定課税なし
土地の評価：更地の80%（代わりに会社の株式評価に20%相当が加わる）
小規模宅地等の特例：貸付事業用（200㎡まで50%減）の対象になり得る

C　届出あり＋地代なし

法人税：認定課税なし
土地の評価：更地と同じ100%
小規模宅地等の特例：貸付事業にあたらず、対象外となるおそれ

※ B・Cの評価割合は、国税庁の個別通達（相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて）8項とその注書きによります。

※ 国税庁の通達では、土地の固定資産税などの公租公課に相当する金額以下の地代しか受け取っていない場合は、「ただで貸している（使用貸借）」ものとして扱われます。また、小規模宅地等の特例で貸付事業とされるには相当の対価を得ていることが求められます。Bを選ぶなら、地代は固定資産税を十分に上回る水準に設定する必要があります。

「会社に利益を残したいから地代はゼロで」というご相談はよくあります。しかし地代をなくすと、図2のCになります。毎年の法人税で得た分を、相続税で大きく取り返されることになりかねません。

建物の側にも「3年」の注意点がある

国税庁の財産評価基本通達では、会社が相続の3年以内に取得した建物は、固定資産税評価額ではなく通常の取引価額で評価するとされています。移したばかりの建物は、株式評価のうえで評価が下がりません。効果は時間をかけて表れます。

3. やらないほうがよい進め方

  • 帳簿の残りだけで売値を決め、時価を確かめない——古すぎても新しすぎても、ずれが出ます。
  • 届出を出したが、契約書に「無償で返還する」旨の定めがない——届出は契約書の定めが前提です。
  • 届出を後回しにする——国税庁の案内では、無償返還を定めた後「遅滞なく」提出することとされています。
  • 地代を「固定資産税と同じくらい」に決める——地代を受け取っていても、ただで貸しているのと同じ扱いになり、Cと同じ結果になります。

4. 進め方——3つのステップ

STEP 1｜建物の時価の幅をつかむ

帳簿の残り・固定資産税評価額に加え、家賃収入の大きさを確認し、必要に応じて鑑定評価を取ります。

STEP 2｜地代の有無と金額を、相続税まで含めて決める

図2のBとCを、毎年の法人税と将来の相続税の両方で比べます。

STEP 3｜売買契約・土地の賃貸借契約・届出をセットで整える

届出は会社と土地所有者の連名で、土地所有者の納税地の税務署へ提出します。

まとめ

  • 建物の売値は「時価」が物差しです。賃貸中の建物は、家賃を生む力まで含めて考えます。
  • 土地は「無償返還の届出」と「地代の有無」の組み合わせで考えます。
  • 地代をゼロにすると、相続税の評価と特例で不利になるおそれがあります。
  • 法人化の全体の判断は柱記事もあわせてご覧ください。

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松本裕志税理士事務所では、建物の売値の候補と地代の設定ごとに、譲渡所得・法人税・相続税への影響を並べてお示ししています。担当者が代わることなく、税理士本人が最初から最後までご対応します。

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執筆者｜税理士　松本 裕志

松本裕志税理士事務所（兵庫県宝塚市）代表。相続税・贈与税申告、不動産の法人化、非上場株式の評価、事業承継を専門とし、不動産オーナーおよび中堅企業のご支援にあたっています。書面添付制度にも対応しています。

出典

本記事は2026年9月時点の法令等に基づいて作成しています。税制は改正される場合があり、また実際の取扱いは個々の状況によって異なります。本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務判断を行うものではありません。実際のご判断にあたっては、必ず税理士にご相談ください。

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この記事を書いた人

松本裕志のアバター 松本裕志

兵庫県宝塚市の税理士。相続税・贈与税申告、不動産の法人化、非上場株式の評価、事業承継を専門とし、不動産オーナーおよび中堅企業のご支援にあたっています。担当者が代わることなく、税理士本人が最初から最後まで対応します。書面添付制度にも対応。

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