1. 3つの方式を、ひとことずつ

はじめに、3つを1行ずつ整理します。

• 管理委託方式……物件は個人が持ったまま、法人に管理を任せて管理料を払う
• サブリース方式……法人が個人から建物を丸ごと借り、入居者に貸す。法人には家賃の差額が残る
• 不動産所有方式……建物そのものを法人に移す。家賃がまるごと法人の収入になる

下にいくほど法人に移る利益は大きくなり、同時に手続きも重くなります。では、なぜ移せる金額に差が出るのでしょうか。そこが、この記事の中心です。

2. まず言葉を整理します——不動産業者の「管理」とは別の話です

ここでつまずく方がとても多いので、先に切り分けます。

不動産業者の言う「管理」は、入居者の募集・清掃・家賃の集金・クレーム対応といったサービスの中身を指します。すでに管理会社に任せている方も多いはずです。

一方、この記事で扱う3方式は、誰が家賃を受け取り、誰が損をかぶるかというお金とリスクの設計の話です。業者に管理を委託していても、税務上は「個人が持っている」ままで、何も変わっていません。同じ「管理」という言葉でも、別の話をしています。この2つが混ざったまま検討が進むと、話がかみ合わなくなります。

3. 【図解①】移せる利益は、引き受けたリスクで決まる

なぜ管理委託では少ししか移せず、所有方式では大きく移せるのか。理由はシンプルで、法人が何を引き受けているかが違うからです。

アルバイトに例えると分かりやすいかもしれません。頼まれた作業だけをする人の取り分は「時給」です。売れ残りを自分でかぶる約束をした人は「差額」を取れます。店ごと買い取った人は、儲けも損も全部自分のものです。取り分は、背負ったものの重さに比例します。税務の世界も、この感覚とほぼ同じです。

4. 方式1：管理委託方式——「何％まで」ではなく「何をしたか」

物件は個人のまま、法人に管理料を払う方式です。登記も融資も動かさないので、いちばん手軽に始められます。ただし法人に移るのは管理料だけなので、効果は限定的です。ここは率直に申し上げます。

そしてよく聞かれるのが「管理料は家賃の何％までなら大丈夫ですか」という質問です。しかし、判断の分かれ目は率ではありません。法人が実際に何をしていたか、その事実が残っているかです。国税不服審判所の公表裁決に、対照的な2件があります。

分かれ目は率ではなく、「やったか」と「その記録があるか」でした。加えて、金額が実態に比べて大きすぎる場合には、同族会社との取引について税務署長が計算をやり直せるという規定（所得税法157条）が使われた例もあります。

向いている方：物件数が少なく、まずは法人という「器」を持って実績を作りたい段階の方。

5. 方式2：サブリース方式——差額を取れる理由は「空室を引き受けたから」

法人が個人から建物を丸ごと借り上げ、入居者に貸す方式です。法人には家賃の差額が残ります。管理委託より大きな金額を移せるのですが、その根拠はひとつしかありません。法人が空室リスクを引き受けているからです。

つまり、契約書を作っただけでは足りません。空室が出た月にも法人が個人へ約束どおり支払っている、その通帳の記録こそが根拠になります。逆に、空室のときだけ支払いを止めていれば、リスクを負っていないことになり、差額を取る理由が消えてしまいます。

また、差額の取りすぎも問題になります。個人が同族会社から受け取る賃料が、その会社が入居者から得ている賃料に比べてあまりに低いとして、所得税法157条による更正処分が適法とされた裁決（平成12年1月31日）もあります。差額の水準は、法人が負っているリスクの大きさに見合っている必要があるということです。

向いている方：物件を動かさずに、管理委託より大きな効果を得たい方。建物を移す準備が整うまでの中間段階としても機能します。

6. 方式3：不動産所有方式——建物だけを法人へ

建物そのものを法人に移す方式です。家賃はまるごと法人の収入になり、移せる利益は最も大きくなります。実務では建物だけを移し、土地は個人が持ったままにするのが一般的です。

このとき、法人は他人（個人）の土地を借りて建物を持つことになるため、土地の貸し借りをどう整理するかという論点が出てきます。実務では「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出する方法がよく使われます（法人税基本通達13-1-7）。詳しくはこちらの記事の第4章をご覧ください。

実行面では、建物の売買価額をどう決めるか、登録免許税・不動産取得税・消費税がいくらかかるかを事前に見積もる必要があります（この点は別記事で詳しく扱います）。また、借入が残っている建物を動かすには金融機関の同意が欠かせません。実際に、ここで止まる案件が最も多いところです。

向いている方：減価償却が終わって帳簿上の経費が減り、返済だけが残っている状態（デッドクロス）に入っている方。相続までの時間があり、対策の動機が強い方。

7. 【図解②】実行に何が必要かを並べる

「どれが有利か」ではなく「実行に何が要るか」で並べると、ご自身に現実的な選択肢が見えてきます。

8. 【図解③】3方式は「選ぶ」だけでなく「移っていく」もの

3つのうちどれかを最初に選び、ずっとそれで通す——そう考える必要はありません。実務では、段階を踏んで移っていくケースが少なくありません。

とくに、建物を移すタイミングは大規模修繕や借換えの時期と重ねると検討しやすくなります。金融機関との話も、修繕資金の相談と一緒のほうが進めやすいためです。

9. よくある3つの誤解

誤解1「管理料は◯％までなら大丈夫」
率で決まるものではありません。上でご紹介した2件の裁決が示すとおり、法人が実際に業務を行い、その事実を示せるかが判断の中心です。率が低くても、実態がなければ認められません。

誤解2「サブリース契約書を作れば差額を取れる」
契約書は出発点にすぎません。空室のときも法人が個人へ支払っている記録が伴って、はじめて「リスクを引き受けている」と言えます。

10. 進め方——3つのステップ

11. まとめ

3方式に「正解」はありません。あるのは、今のご自身の状況で、どれなら実際に機能するかという問いだけです。そして機能させる鍵は、契約書の文言ではなく、法人がリスクを引き受けている事実と、その記録にあります。