1. なぜ「いくらから」の答えは記事ごとに違うのか

答えが割れる理由は単純です。「どこまでを計算に入れたか」が書き手によって違うからです。

個人にかかる所得税は、所得が増えるほど税率が上がる仕組みです。国税庁によれば、税率は5%から45%までの7段階に分かれています。一方、法人税は中小法人であれば年800万円以下の所得部分に軽減税率が適用され、それを超える部分も23.2%です。

この「税率の差」だけを見れば、たしかにどこかで法人のほうが有利になる分岐点が出てきます。多くの記事が示している数字は、この計算から出たものです。
しかし実際には、税率以外にも判断を左右する要素がいくつもあります。

2. まず、法人化の「3つの型」を区別する

ここが、この記事でいちばんお伝えしたい部分です。

ひとくちに「不動産の法人化」といっても、実務では大きく3つの型があります。そしてどの型を選ぶかによって、法人に移せる利益の大きさがまったく違います。本当の論点は「法人化すべきか」ではなく、「どの型にするか」なのです。

同じ「法人化」でも、①と③では移せる利益が何倍も違います。ご自身がどの型を検討しているのかを先に決めないと、いくら数字を並べても判断はできません。

3. 判断に必要な6つの検討項目

型を決めたら、次は損得の計算です。検討すべき項目は6つあります。

③ 社会保険料——ここが最も見落とされます

法人をつくると、社会保険（健康保険・厚生年金保険）への加入が義務になります。日本年金機構によれば、厚生年金保険の適用事業所となるのは株式会社などの法人の事業所であり、これは事業主ひとりだけの会社であっても同じです。

保険料は、会社と本人が半分ずつ負担します。つまり会社負担分と本人負担分を合わせると、役員報酬のかなりの割合が保険料として毎年出ていくことになります。税金だけを比べて「法人のほうが安い」と判断すると、この分が丸ごと計算から抜け落ちます。

ただし、これは一方的な負担増とも言い切れません。厚生年金に加入すれば将来の年金額は増えますし、国民健康保険料との比較では法人のほうが安くなるケースもあります。「損」ではなく「別の支出への振り替え」として捉え、実額で比べる必要があります。

④ 不動産を移すときのコスト

③の不動産所有方式を選ぶ場合、建物を個人から法人へ移すことになります。これは税務上「売買」ですから、個人には譲渡所得の税金が、法人には不動産取得税や登録免許税が発生します。

このコストは初年度に一度きり発生します。一方、法人化による効果は毎年積み上がります。したがって「あと何年、この不動産を持ち続けるのか」が判断を分けます。移転コストを回収する前に売却してしまえば、差し引きで損になります。

⑥ 相続税への影響——本当は、ここが主役です

所得税の節減額は年間で数十万円から数百万円という規模です。これに対し、相続税は一度に数千万円単位で動きます。金額のインパクトが一桁違います。

法人化には、相続の観点で次のような効果があります。

• 家賃収入が個人にたまり続けるのを止められる（相続財産の増加を抑える）
• 家族に役員報酬を払うことで、相続税の納税資金を早めに移せる
• 不動産そのものではなく「会社の株式」を引き継ぐ形にできるため、分割しやすくなる

一方で、注意も必要です。法人に利益がたまれば株式の評価額が上がり、その株式に相続税がかかります。法人化は「相続財産をなくす」方法ではなく、「不動産という形から、株式という形に置き換える」方法です。置き換えた先の評価がどうなるかまで見ておかないと、対策のつもりが逆効果になりかねません。

4. 土地はどうするのか——見落とされがちな論点

不動産所有方式では、通常は建物だけを法人に移します。土地まで移すと譲渡や移転にかかる負担が大きくなりすぎるためです。

すると、土地は個人、建物は法人という状態になります。法人は個人から土地を借りることになるわけです。ここで問題が起きます。

これを避けるための手続きが、「土地の無償返還に関する届出書」です。国税庁の案内によれば、これは法人が借地権の設定等により他人に土地を使用させた場合で、将来その土地を無償で返還することが契約書に定められているときに届け出る手続きであり、この届出を行っている場合には権利金の認定課税は行われないとされています。届出者は、土地の所有者が個人である場合であっても提出することができます。

実務では、法人化のスキームを組んだ後にこの届出を失念してしまう例があります。建物の移転と同時に、契約書の文言と届出をセットで整えておく必要があります。この届出は、その土地の相続税評価の取扱いにも関係してきます。

5. 法人化しないほうがよいケース

ここまで判断の手順をお伝えしてきましたが、そもそも法人化を見送ったほうがよい場合もあります。

• 数年内に売却を予定している——移転コストを回収できません。
• 後継者が決まっていない——法人化は次世代への引き継ぎを前提とした対策です。引き継ぐ人が定まらないうちに器だけ作ると、かえって整理が難しくなります。
• 借入の借り換えについて金融機関の同意が得られない——建物に抵当権が設定されている場合、金融機関の承諾なしに移すことはできません。実は、ここでつまずく例が最も多いです。
• 帳簿づけや申告の手間を引き受ける体制がない——法人は個人の確定申告よりも事務負担が重くなります。

とくに金融機関との調整は、試算より先に確認しておくべき事項です。いくら有利な計算結果が出ても、借り換えができなければ実行できません。

6. 検討の進め方——4つのステップ

まとめ

出典

• 国税庁「No.2260 所得税の税率」
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
• 国税庁「No.5759 法人税の税率」
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5759.htm
• 国税庁「C1-63 土地の無償返還に関する届出」
  https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hojin/annai/1554_48.htm
• 日本年金機構「適用事業所と被保険者」
  https://www.nenkin.go.jp/service/kounen/tekiyo/jigyosho/20150518.html