不動産オーナー・法人経営者の方へ
法人化した後の一手｜役員社宅の家賃はいくらに設定すべきか
不動産を法人名義にしたのに、社長個人の手取りが増えない。その解決策のひとつが役員社宅です。ただし、家賃の設定額を間違えると給与として課税されてしまいます。この記事では、国税庁が示す計算方法を、専門用語を避けて具体的に解説します。
法人にしたのに、社長の手取りが増えない
不動産を法人名義に移した。役員報酬も設定した。ところが、社長個人の手取りはあまり変わっていない——法人化を終えたオーナー様から、よくお聞きする声です。
理由はとてもシンプルです。役員報酬を増やせば、その分だけ個人の所得税・住民税と社会保険料が増えるからです。会社の利益を個人に移しただけでは、税金を払う場所が変わるだけで終わってしまいます。
そこで検討していただきたいのが「役員社宅」です。役員報酬を増やさずに、社長個人の生活費である家賃を、会社の経費に振り替えるという考え方です。
役員社宅の仕組みを図で理解する
役員社宅とは、会社が住宅を借りる（または所有する）→ その住宅を社長に貸す → 社長が会社に家賃を払うという形です。これまで社長が個人で払っていた家賃を、会社経由の支払いに組み替えるイメージです。
| 項目 | 社長が個人で借りる場合 | 役員社宅にした場合 |
|---|---|---|
| 家賃の支払い | 社長が全額を負担 | 会社が支払い、社長は一部を負担 |
| 会社の経費 | ならない | 会社の負担分が経費になる |
| 社長への給与課税 | — | 適正な家賃を払えば課税されない |
ここが分かれ道
社長が会社に払う家賃が「適正な水準」を満たしていれば、差額は給与とみなされません。逆に家賃が安すぎると、その差額が給与として扱われ、所得税・住民税がかかります。だからこそ「いくらに設定するか」がすべてなのです。
家賃の水準は、3つの区分で決まる
国税庁は、役員に貸す社宅の適正な家賃（賃貸料相当額といいます）を、住宅の広さと性格によって3つに分けています。まず、ご自身の物件がどれに当たるかを確認してください。
| 区分 | 判定の基準 | 社長の負担 |
|---|---|---|
| ① 小規模な住宅 | 法定耐用年数30年以下の建物は床面積132㎡以下／30年を超える建物は99㎡以下 | 最も軽い |
| ② ①以外の住宅 | 上記の面積を超えるもの | 重い |
| ③ 豪華社宅 | 床面積240㎡超のもののうち、取得価額・賃貸料・内外装等を総合勘案して判定 | 実勢家賃の全額 |
多くのケースは①に当てはまり、この場合が最も有利です。
見落としやすい「30年」の意味
ここでいう30年とは、建てられてからの年数ではなく法定耐用年数のことです。税務上、建物の構造ごとにあらかじめ決められている年数を指します。築年数と混同しやすいので注意してください。
また、分譲マンションのような区分所有の建物では、廊下やエレベーターなどの共用部分の床面積を按分し、専用部分に足したうえで判定します。専有面積だけで判断すると誤ります。
① 小規模な住宅の場合の計算方法
次の3つを足した金額が、1か月あたりの適正な家賃になります。
(1) その年度の建物の固定資産税の課税標準額 × 0.2%
(2) 12円 × その建物の総床面積(㎡) ÷ 3.3(㎡)
(3) その年度の敷地の固定資産税の課税標準額 × 0.22%
計算の元になるのは、家賃の相場ではなく固定資産税の課税標準額です。この金額は実際の取引価格よりかなり低いため、計算結果は実勢の家賃相場を大きく下回るのが通常です。社長は低い家賃を払うだけでよく、差額に課税されることもありません。ここが役員社宅の実質的なメリットです。
② 小規模な住宅でない場合
面積が①の基準を超える場合は、計算方法が変わります。さらに、その住宅を会社が所有しているか、他から借りているかでも扱いが分かれます。
| ケース | 適正な家賃の計算 |
|---|---|
| 会社が所有している | （建物の課税標準額 × 12%）＋（敷地の課税標準額 × 6%）を12で割った額 ※法定耐用年数が30年を超える建物は、12%ではなく10% |
| 他から借りている （借上社宅） |
上の式で計算した額と、会社が家主に払う家賃の50%とを比べ、多い方 |
借上社宅で最も多い失敗
「多い方」という部分を見落とすケースです。会社が月30万円で借りた住宅なら、少なくとも15万円は社長が負担しなければならない可能性があります。計算式だけで低い家賃を設定していると、後日まとめて給与課税されることになりかねません。
③ 豪華社宅と判定されると、効果はなくなる
床面積が240㎡を超える住宅は、取得価額・支払家賃・内外装の状況などを総合的に見て「豪華社宅」に当たるかどうかが判定されます。該当すると上記の計算式は使えず、通常支払うべき使用料、つまり実勢の家賃相当額が適正な家賃になります。
注意したいのは、240㎡以下でも豪華社宅とされる場合がある点です。一般の住宅には設置されないプールなどの設備や、役員個人の好みを著しく反映した設備があるものは、面積にかかわらず該当します。
従業員に貸す場合は、役員より有利
「同じ仕組みを従業員にも使えるのか」というご質問をよくいただきます。答えは使えますし、しかも役員より条件が緩やかです。
従業員に貸す場合の適正な家賃は、住宅の広さにかかわらず①の小規模住宅と同じ3つの式で計算します。そのうえで、その金額の50%以上を従業員から受け取っていれば、差額は給与として課税されません。
具体例（適正な家賃が10,000円の社宅）
・無償で貸した場合 → 10,000円が給与として課税
・3,000円を受け取る場合 → 差額7,000円が給与として課税
・6,000円を受け取る場合 → 50%以上なので課税なし
なお、現金で支給する住宅手当や、従業員本人が直接契約している物件の家賃を会社が負担する形は、社宅の貸与とは認められず給与として課税されます。役員の場合も同じです。
こんな方は、検討する価値があります
- 不動産を法人化したが、社長個人の手取りが増えた実感がない方
- 社長ご自身が、個人名義で賃貸住宅にお住まいの方
- 法人名義の物件があり、その一室を社長の住まいにできる方
- 住宅手当を現金で支給しており、そのまま給与課税されている方
- すでに社宅制度はあるが、家賃の根拠資料が手元にない方
最後の項目は特に重要です。制度として運用していても、計算の根拠となる資料を保存していなければ、税務調査の際に説明できません。
今からできる3つのステップ
STEP 1 賃貸借契約の名義を会社にする
借上社宅では、契約者が個人のままでは社宅と認められません。新たに借りる場合は最初から会社名義で契約します。すでに個人名義で契約中であれば、貸主の承諾を得たうえで名義変更の手続きを行います。ここを飛ばすと、以降の計算がすべて無意味になります。
STEP 2 固定資産税の課税標準額を入手する
計算に必ず必要になる数字です。会社が所有する物件なら、毎年届く固定資産税の課税明細書で確認できます。他から借りている物件の場合は、国税庁も貸主等への確認が必要としています。契約時にあわせて依頼しておくと、後の手間が省けます。
また、貸主等の協力が得られない場合、賃貸契約書など「借家人であること」を証明する書類を持参すれば、物件が所在する市区町村の窓口で固定資産税の課税標準額が記載されたものが取得できる可能性があります。
STEP 3 社宅規程を整え、家賃を実際に支払う
入居できる人の範囲、家賃の決め方、退去時の扱いを文書にまとめます。そのうえで、社長や従業員が実際に家賃を支払う形にしてください。給与から差し引くか、口座に振り込むか、いずれでも構いませんが、支払った事実が記録に残ることが大切です。帳簿の上だけで処理する形は避けてください。
不動産の法人化とセットで考える
役員社宅は、単独で検討するよりも、不動産の法人化と組み合わせて設計する方が効果的です。法人という受け皿があって初めて、「法人が保有する物件の一室を社長の住まいにする」「法人が新たに社長の住まいを借りる」といった選択肢が生まれるからです。
そもそも法人化すべきかどうかの判断基準については、こちらで詳しく解説しています。
不動産の法人化は「いくらから」得なのか｜相続まで見据えた判断の手順を解説
「使える制度を、取りこぼしていませんか」
松本裕志税理士事務所では、不動産オーナー様の法人化から、その後の役員報酬・社宅設計まで一貫してご支援しています。すでに法人をお持ちの方の見直しにも対応いたします。兵庫県宝塚市を拠点に、税理士本人が最初から最後まで担当いたします。
出典
- 国税庁 タックスアンサー No.2600 役員に社宅などを貸したとき（令和7年4月1日現在法令等）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2600.htm - 国税庁 タックスアンサー No.2597 使用人に社宅や寮などを貸したとき（令和7年4月1日現在法令等）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2597.htm - 国税庁 所得税基本通達 36-40、36-41、36-45、36-47
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/05/04.htm
免責事項
本記事は、掲載日時点の法令等に基づく一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事案に対する税務判断を保証するものではありません。実際の適用にあたっては、物件の状況や契約形態により取扱いが異なる場合があります。具体的なご判断は、必ず税理士等の専門家にご相談ください。本記事の情報に基づいて行われた行為により生じた損害について、当事務所は責任を負いかねます。
