直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税について

概要

　個人から財産をもらったときは、贈与税が課税されます。住宅の取得等のための資金の贈与については特例が設けられています。
　平成２７年１月１日から令和３年１２月３１日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等（以下「新築等」といいます。）の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」といいます。）を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります（以下、「非課税の特例」といいます。）

非課税限度額

　受贈者ごとの非課税限度額は、次のイ又はロの表のとおり、新築等をする住宅用の家屋の種類ごとに、受贈者が最初に非課税の特例の適用を受けようとする住宅用の家屋の新築等に係る契約の締結日に応じた金額となります。

（注１）既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額となります（一定の場合を除きます。）
ただし、上記ロの表における非課税限度額は、平成３１年３月３１日までに住宅用の家屋の新築等に係る契約を締結し、既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合でも、その金額を控除する必要はありません。
（注２）「省エネ等住宅」とは、省エネ等基準（①断熱等性能等級４若しくは一次エネルギー消費量等４以上であること、②耐震等級（構造躯体の倒等防止）２以上若しくは免振建築物であること又は③高齢者等配慮対策等級（専用部分）３以上であること）に適合する住宅用の家屋であることにつき、次のいずれかの証明書などを贈与税の申告書に添付することにより証明されたものをいいます。
（注３）個人間の売買で、建築後使用されたことのある住宅用の家屋（中古住宅）を取得する場合には、原則として消費税等がかかりませんので上記ロの表には該当しません。

※１　上記の証明書などの発行につきましては、国土交通省又は地方整備局にお尋ねください。
※２　建築後使用されたことのある住宅用の家屋の場合は、その取得の日前２年以内又は取得の日以降に、その証明のための家屋の調査が終了したもの又は評価されたものに限ります。
※３　住宅用の家屋の増改築等をした場合に、省エネ等基準に適合させるための工事であることについての証明がされた「増改築等工事証明書」を「住宅性能証明書」又は「建設住宅性能評価書の写し」に代えることができます。

受贈者（もらう人）の要件

次の要件の全てを満たす受贈者が非課税の特例の対象となります。

（１）贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系卑属）であること。
（注）配偶者の父母（又は祖父母）は直系尊属に該当しませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属になります。
（２）贈与を受けた年の１月１日において、２０歳以上であること。
（３）贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が２，０００万円以下であること。
（４）平成２１年分から平成２６年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと（一定の場合を除きます。）
（５）自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、又はこれらの方との請負契約等により新築若しくは増改築等をしたものではないこと。
（６）贈与を受けた年の翌年３月１５日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。
（注）受贈者が「住宅用の家屋」を所有する（共有部分を有する場合も含まれます。）ことにならない場合は、この特例を受けることはできません。
（７）贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること（受贈者が一時居住者であり、かつ、贈与者が一時居住贈与者又は非居住贈与者である場合を除きます。）

「一時居住者」とは、贈与の時において在留資格（出入国管理及び難民認定法別表第1の上欄の在留資格をいいます。）を有する人で、その贈与前15年以内に日本国内に住所を有していた期間の合計が10年以下である人をいいます。
「一時居住贈与者」とは、贈与の時において在留資格を有し、かつ、この法律の施行地に住所を有していた当該贈与をした者でその贈与前15年以内においてこの法律の施行地に住所を有していた期間の合計が10年以下であるものをいう。
「非居住贈与者」とは、贈与の時において日本国内に住所を有していなかった贈与者であって、①贈与前１０年以内のいずれかの時において日本国内に住所を有していたことがあるもののうち、贈与前１５年以内において日本国内に住所を有していた期間の合計が１０年以下である者（その期間引き続き日本国籍を有していなかったものに限ります。）又は②贈与前１０年以内のいずれかの時においても日本国内に住所を有していたことがない者をいいます。

（８）贈与を受けた年の翌年３月１５日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。
（注）贈与を受けた年の翌年１２月３１日までにその家屋に居住していないときは、この特例の適用を受けることができませんので、修正申告が必要となります。

住宅用の家屋の新築、取得又は増改築の要件

　「住宅用の家屋の新築」には、その新築とともにするその敷地の用に供される土地等又は住宅の新築に先行してするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含み、「住宅用の家屋の取得又は増改築等」には、その住宅の取得又は増改築等とともにするその敷地の用に供される土地等の取得を含みます。
　また、対象となる住宅用の家屋は日本国内にあるものに限られます。

（１）新築又は取得の場合の要件
イ　新築又は取得した住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が５０㎡以上２４０㎡以下で、かつ、その家屋の床面積の２分の１以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
ロ　取得した住宅が次のいずれかに該当すること。
①建築後使用されたことのない住宅用の家屋
②建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その取得の日以前２０年以内（耐火建築物の場合は２５年以内）に建築されたもの
（注）耐火建築物とは、登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。
③建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたもの
④上記②及び③のいずれにも該当しない建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その住宅用の家屋の取得の日までに同日以後その住宅用の家屋の耐震改修を行うことにつき、一定の申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、かつ、贈与を受けた翌年３月１５日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの

（２）増改築等の場合の要件
イ　増改築等後の住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が５０㎡以上２４０㎡以下で、かつ、その家屋の床面積の２分の１以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
ロ　増改築等に係る工事が、自己が所有し、かつ、居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。
ハ　増改築等に係る工事に要した費用の額が１００万円以上であること。
　また、増改築等の工事に要した費用の額の２分の１以上が、自己の居住の用に供される部分の工事に要したものであること。

非課税の特例の適用を受けるための手続

　非課税の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年２月１日から３月１５日までの間に、必要書類を添付して贈与税の申告を行う必要があります。
　住宅取得等資金により住宅用の家屋の新築又は新築家屋を取得した場合の添付書類は、次のとおりです。

（１）住宅取得等資金の非課税の計算明細書（申告書第一表の二）
　　　窓口…税務署
（２）受贈者の戸籍謄本などで、次の内容を証する書類
　イ　受贈者の氏名、生年月日
　ロ　贈与者が受贈者の直系尊属に該当すること
　　　窓口…市区町村役場
（３）源泉徴収票など贈与を受けた年分の所得税の合計所得金額を明らかにする書類
※確定申告書を提出した人は、その提出した年月日及び税務署名を申告書に記載。
（４）請負契約又は売買契約書等の写しで次の事項が明らかになるもの
　イ　特別の関係がある者との請負契約又は売買契約でないこと
　ロ　契約締結年月日
　ハ　消費税率１０％が適用される住宅の取得等については消費税額及び地方消費税額の合計額
（５）住宅用家屋の登記事項証明書
　　　窓口…法務局
（６）土地の登記事項証明書
※住宅取得等資金により土地等を取得した場合のみ
（７）省エネ等住宅に該当する場合は次のいずれかの書類
　イ　住宅性能証明書
　ロ　建設住宅性能証明書の写し
　ハ　長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書（その写し）又は認定長期優良住宅建築証明書
　ニ　低炭素建築物新築等計画の認定通知書等の写し及び住宅用家屋証明書（その写し）又は認定低炭素住宅建築証明書
　　　窓口…建築会社など

その他

　住宅の取得等の契約をしてから令和３年１２月３１日までに贈与すればいいのですが、贈与を実行すると「贈与を受けた年の翌年３月１５日までに住宅用家屋の取得等」をしなければ、この非課税の適用をうけることができません。
　非課税の適用を受けるためには、住宅の引き渡しの時期を考慮して贈与を行ってください。