なぜ「後悔」が生まれるのか

法人化の検討は、たいてい「個人の所得税率が高くなってきたから、法人のほうが有利では」という話から始まります。この入り口自体は間違っていません。問題は、それが「毎年の家賃収入にかかる税金」だけを見た比較になりやすいことです。実際には、最初にまとまった費用がかかり、毎年の社会保険料が増え、売るときの計算方法も相続のときの評価も変わります。

つまり、比べるべきは「1年分の税金」ではなく「法人化したあと10年・20年で出ていくお金の合計」です。この視点が抜けたときに、後悔が生まれます。

パターン1　入口でかかる費用を数えていなかった

個人が持っている建物を法人に移すということは、法律上は「売買」です。他人に売るのと同じ手続きを踏むため、同じように税金と手数料がかかります。

主なものを整理すると、次のとおりです。

［図解1］建物を法人へ移すときに発生する主な費用

※税率・軽減措置には適用期限があります。実行時点の最新の規定をご確認ください。

パターン2　金融機関に話を通す前に進めてしまった

これが、実務でもっとも重いつまずき方です。アパートローンが残っている物件には、金融機関の抵当権がついています。そして融資契約には、担保になっている不動産の名義を勝手に変えないことを求める条項が置かれているのが一般的です。無断で法人に移すと、契約違反として残額の一括返済を求められる可能性があります。

また、法人で借り換える場合、金利や返済期間の条件が個人のときと同じになるとは限りません。税金が年50万円安くなっても、支払利息が年60万円増えれば差し引きでは損です。

パターン3　社会保険料の増加を計算に入れていなかった

法人をつくると、社長ひとりの会社であっても、健康保険と厚生年金への加入が必要になります。日本年金機構は、法人の事業所（事業主のみの場合を含む）を厚生年金保険の適用事業所としています。「従業員がいないから関係ない」とはなりません。保険料は会社と本人で半分ずつ負担しますが、オーナー社長の場合、会社の財布も自分の財布も実質的にはつながっています。役員報酬を高くするほど税金は分散できても、社会保険料は増えていきます。

将来の年金が増える面もあるため、一概に損とは言えません。ただ、所得税と法人税だけを並べた試算では、この負担がまるごと抜け落ちます。比較表をご覧になるときは、社会保険料の行があるかどうかを必ず確認してください。

パターン4　売るとき・お金を取り出すときの負担が増えた

法人化の話は「持ち続ける前提」で語られがちですが、いつかは売る日が来ます。

［図解2］物件を売却したときの違い

法人税の税率は、資本金1億円以下の普通法人であれば、所得のうち年800万円以下の部分が15%、それを超える部分が23.2%とされています（適用除外事業者などを除く。地方税は別途）。税率だけを見れば、個人の20%台と大きくは変わりません。差が出るのは、売った代金を自分の生活費として使いたいときです。法人のお金は法人のものですから、個人に移す段階でもう一度課税されます。他方で、他の年度の赤字と相殺できるなど、法人ならではの利点もあります。

数年以内に売る可能性がある物件や、買ったときより大きく値上がりしている物件を安易に法人へ移すと、出口で後悔しやすくなります。

パターン5　相続対策のつもりが、かえって不利になった

「相続税を減らすために法人化した」というお話は、よくうかがいます。ただ、法人化で相続財産が自動的に減るわけではありません。減るのは不動産という財産で、代わりに増えるのがその会社の株式です。

会社に利益が積み上がれば、その分だけ株式の評価額は上がります。その結果、「不動産は減ったが株価が上がり、相続財産の総額はほとんど変わらなかった」ということが起こり得ます。

もう一つ注意が必要なのが、土地の扱いです。建物だけを法人に移し、土地は個人のまま貸す形が多いのですが、権利金のやり取りをしないと、法人側で借地権をもらったとみなされて課税される可能性があります（権利金の認定課税）。これを避けるために、税務署へ「土地の無償返還に関する届出書」を提出します。

相続対策として法人化が「効く場合」と「効かない場合」の分かれ目は、別の記事で改めて整理する予定です。

法人化を急がないほうがよいケース

次のような状況では、いったん立ち止まって検討されることをおすすめしています。

• 数年以内に売却する可能性がある物件しか持っていない
• 借入残高が大きく、金融機関の同意が得られる見通しが立っていない
• 所得が増えたのが一時的な要因（立退料や保険金など）による
• ご高齢で、相続が近い時期に見込まれる（移転コストを回収する期間が確保しにくい）
• 法人の経理や申告を続けていく体制（記帳・決算・事務）の見通しが立っていない

後悔しないための進め方（3ステップ）

まとめ

法人化そのものが良い・悪いということではありません。合う方には有効な選択肢です。後悔が生まれるのは、比較の範囲が狭かったときです。

入口の費用・金融機関・社会保険料・売却時・相続時。この5つを最初に確認しておけば、少なくとも「知らなかった」による後悔は避けられます。