住宅取得等資金の贈与税の非課税｜令和8年12月31日までの贈与が対象

2026年10月9日

子や孫が家を建てたり買ったりするとき、親や祖父母が資金を出すと、ふつうは贈与税がかかる場合があります。ただし、一定の条件を満たすと、決まった金額まで贈与税がかからない制度があります。この記事では、その制度（正式には「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」）を、順番に整理します。

考え方のステップ（まず4つだけ確認します）

誰から誰へ？　親・祖父母など（直系尊属）から、子・孫など（直系卑属）へ
いくらまで？　家の性能によって、1,000万円まで、または500万円まで
何に使う？　家の新築・購入・増改築の代金（敷地の取得を含む）
いつまで？　贈与は令和8年12月31日まで。家の取得などは、贈与の翌年3月15日まで

この記事の時点について
令和8年10月9日時点で国税庁が公表している情報と、租税特別措置法第70条の2に基づいて書いています。この制度は、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間の贈与が対象です。

1. この制度でできること

贈与を受けた金額のうち、決まった額までは、贈与税の計算のもとになる金額に入れなくてよい、という制度です。たとえば、親が子に家の購入資金を渡したとき、非課税の範囲内であれば、贈与税はかかりません。

ただし、何もしなくても自動的に使えるわけではありません。贈与税の申告をして、この特例を使うと届け出ることが必要です（詳しくは「6. 申告が必要です」で説明します）。

2. 非課税になる金額

家の種類	非課税の限度額（1人あたり）
省エネ等住宅（一定の性能がある家）	1,000万円
それ以外の住宅	500万円

限度額はもらう人1人あたりです。父と祖父の両方から贈与を受けても、それぞれ1,000万円ではなく、合計で1,000万円までです。
すでにこの特例で非課税になった金額がある場合は、その分を引いた残りが限度額になります（一定の場合を除きます）。
非課税の範囲を超えた部分には、通常どおり贈与税がかかります。暦年課税を選ぶなら、年110万円の基礎控除を使えます。

計算の例

省エネ等住宅を買うために、父から1,200万円の贈与を受けた場合（暦年課税で、この年はほかに贈与がないと仮定します）。

1,200万円 − 非課税1,000万円＝ 200万円
200万円 − 基礎控除110万円＝ 90万円
90万円に、直系尊属から18歳以上の人への贈与に使う税率（この金額帯では10％）をかけて、贈与税は9万円になります。

※ 例を分かりやすくするための簡単な計算です。実際の税額は、ほかの贈与や選ぶ課税方法で変わります。

3. 使える人（もらう人の条件）

次のすべてに当てはまる人が対象です。

贈与を受けた時に、贈与した人の直系卑属（子・孫など）であること
贈与を受けた年の1月1日に、18歳以上であること
贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること（家の床面積が40㎡以上50㎡未満のときは、1,000万円以下）
平成21年分から令和5年分までの贈与税の申告で、この特例の旧制度を使っていないこと（一定の場合を除きます）
配偶者や親族など、一定の特別な関係がある人から家を買ったり、その人と工事の契約をしたりしたものではないこと
贈与を受けた年の翌年3月15日までに、資金の全額を使って家の新築などをすること（その家を所有する人になることが必要です。共有持分でも構いません）
贈与を受けた時に、日本国内に住所があること（外国に住んでいる場合などは、一定の場合に限り対象になることがあります）
翌年3月15日までにその家に住むこと、またはその後すぐに住む見込みであること

注意：配偶者の親は「直系尊属」ではありません。夫の父や妻の母から資金をもらった場合は、原則としてこの特例の対象外です。ただし、養子縁組をしている場合は直系尊属にあたります。

4. 使える家と、使えるお金

家の条件

日本国内にある家であること
登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下で、床面積の2分の1以上を、もらった人が住むために使うこと（マンションは専有部分の面積）
中古住宅は、次のどれかに当てはまること
- 昭和57年1月1日以後に建築された家
- 地震に対する安全性の基準に合うことを、書類で証明できる家
- 耐震改修をする申請をして、翌年3月15日までに基準に合わせた家
増改築は、工事費が100万円以上で、その2分の1以上が、自分が住む部分の工事であること

「省エネ等住宅」とは

1,000万円の枠を使える家です。家の種類ごとに、次の基準のうちどれか1つに当てはまり、住宅性能証明書などの書類で証明されたものが対象になります。

家の種類	基準（どれか1つ）
新築、または建築後使われたことのない家	・断熱等性能等級5以上、かつ一次エネルギー消費量等級6以上・耐震等級2以上（または免震建築物）・高齢者等配慮対策等級3以上
中古住宅	・断熱等性能等級4以上、または一次エネルギー消費量等級4以上・耐震等級2以上（または免震建築物）、高齢者等配慮対策等級3以上のどちらかでも可

※ 基準の細かい条件や、経過的な取扱い（令和5年12月31日までに建築確認を受けた家など）があります。証明書の発行は国土交通省の所管で、家を建てる会社や登録機関に確認してください。

使えるお金・使えないお金

対象になるお金	対象にならないもの
・家の新築、購入の代金・家と一緒に取得する敷地（土地）の代金・増改築の工事費	・不動産そのものの贈与（お金ではなく家や土地をもらう場合）・今住んでいる家の住宅ローンの返済・車の購入や生活費など、家以外の使いみち

5. 期限とスケジュール

令和8年（2026年）に贈与を受ける場合の流れです。

何を	いつまで
資金の贈与を受ける	令和8年12月31日（この制度の対象となる贈与の末日）
贈与税の申告書を出す	令和9年2月1日から3月15日まで
資金の全額を使って家の新築・取得などをする	令和9年3月15日まで
その家に住む	令和9年3月15日まで（または、その後すぐに住む見込みであること）。遅くとも令和9年12月31日までに住んでいないと、原則として特例を受けられず、修正申告が必要です

※ 申告期限の3月15日が土曜日・日曜日・祝日にあたる場合は、その翌日が期限になります。災害でやむを得ない事情があった場合には、期限が延びる措置もあります。

マンションや建売住宅の場合：「取得」にあたるため、翌年3月15日までに引渡しを受けていることが必要です。契約や頭金の支払いだけが済んでいても、引渡しが間に合わないと、特例を受けられません。

6. 申告が必要です

この特例は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日の間に、特例を使うと書いた贈与税の申告書を、住所地を管轄する税務署に出して初めて受けられます。贈与を受けた金額が非課税の範囲内で、税額が0円になる場合でも、申告は必要です。

申告書には、戸籍の謄本、新築や取得の契約書の写しなど、一定の書類を添えます。省エネ等住宅の枠を使うときは、住宅性能証明書などの書類も必要です。土地・建物の登記事項証明書は、申告書に不動産番号を書くことで、添付を省略できます。

7. つまずきやすい点

土地だけを買う場合：土地の取得にも使えますが、その上の家を、もらった人が所有する（共有持分でも可）ことにならないと、特例は使えません。たとえば、土地は自分、家は配偶者の名義にした場合は、注意が必要です。
住宅ローン控除との関係：この特例を使い、さらに所得税の住宅ローン控除も使う場合、住宅ローンの年末残高が「家の取得の対価から、非課税とした額を引いた額」を超えると、その超える部分は住宅ローン控除の対象になりません。
相続時精算課税との関係：住宅取得等資金の贈与では、贈与する人が60歳未満でも、相続時精算課税を選べる特例があります（こちらも令和8年12月31日までの贈与が対象です）。ただし、いったん相続時精算課税を選ぶと、その贈与者からの以後の贈与は、財産の種類にかかわらずすべて相続時精算課税になります。いったん選ぶと、暦年課税には戻れないため、選ぶ前によく確認してください。
贈与の時期と使う時期：贈与が令和8年12月31日までに行われたかどうかは、お金を受け取った日で考えます。1日でも遅れると、この制度の対象になりません。