個人所有か、法人化か。
目先の手取りではなく、次の世代に渡すときまでを含めて判断します。
宝塚・西宮・伊丹・川西ほか阪神間の不動産オーナー様へ。
不動産オーナー様の悩みは、単なる「税金計算」だけでは解決しません。所得税・相続税・資金繰り・融資・次世代への承継が、すべてつながっているからです。
法人化は、その全部に効く万能薬ではありません。効く方と、効かない方がはっきり分かれます。当事務所は「法人化ありき」では考えず、数字を出したうえで、やらないほうがよい場合はそうお伝えします。
法人化で変わること
所得の分散
ご家族に役員報酬を支給することで、世帯全体の税負担を平準化できます。所得税は累進課税のため、一人に集中させるほど税率が上がります。
法人でなければ使えない制度
役員退職金、生命保険、決算期の選択など、個人では使えない仕組みが使えるようになります。いずれも実態を伴うことが前提です。
相続・承継への備え
家賃収入を法人に移すことで、個人に現金が積み上がるのを抑えられます。株式の形で持たせれば、分けにくい不動産を分けやすくできます。
※ どの効果がどれだけ出るかは、物件の規模・借入の状況・ご家族の構成によって大きく変わります。試算をしてはじめて判断できる領域です。
法人化をお勧めしないケースもあります
次のような場合、法人化しても効果が出ない、あるいは逆に負担が増えることがあります。
- 不動産所得の規模が小さく、法人の維持コスト（住民税の均等割、申告費用）に見合わない
- 借入がある物件で、金融機関の同意が得られない
- 役員報酬を出すことで、社会保険料の負担が税額の減少分を上回る
- 近いうちに売却の予定があり、譲渡時の税負担が個人のほうが軽い
- 建物を法人へ移す際の登録免許税・不動産取得税・消費税の負担が重い
当事務所は、これらを先に検証します。やらないほうがよいという結論も、立派な成果だと考えています。
くわしくはコラムでも書いています。 コラム一覧を見る
法人化には3つの方式があります
「法人化」とひとことで言っても、中身は3通りあります。どれを選ぶかで、移転コストも、節税効果も、金融機関との調整の手間もまったく変わります。
① 管理委託方式 物件は個人のまま、管理業務だけを法人に委託します。導入は最も簡単ですが、法人に移せる収入は限られます。
② サブリース方式 法人が一括で借り上げ、入居者に転貸します。管理委託より多くの収入を移せますが、空室リスクを法人が負います。
③ 不動産所有方式 建物そのものを法人が所有します。効果は最も大きい一方、移転時の税負担と金融機関との調整が必要です。
当事務所では、この3方式を数字で比較したうえでご提案します。「とりあえず管理会社を作る」で止まってしまうケースが多いのですが、規模によっては所有方式まで進めたほうが結果が大きく変わります。
当事務所の支援内容
STEP 1
法人化シミュレーション
「法人化して逆に損をした」を防ぐため、所得税・住民税・法人税・社会保険料・移転コストまで含めた比較表を作成します。3方式それぞれの試算と、個人のまま継続した場合との比較を同じ表に並べます。判断材料をすべて数字で見ていただくための資料です。
STEP 2
出口を見据えた設立
将来の売却や相続まで想定して、事業目的・株主構成・資本金を設計します。とくに株主構成は、後から変えようとすると税負担が発生します。設立時にどう決めておくかで、10年後の選択肢が決まります。金融機関への説明資料の作成もお手伝いします。
STEP 3
設立後の継続支援
設立して終わりではありません。毎月の試算表から、次の物件購入や大規模修繕に向けた資金繰りを管理します。毎年の財産評価を更新し、相続税の見込み額が動いていないかも確認します。
当事務所の方針
実体のない法人設立や、税務リスクの高いグレーなスキームはご提案していません。管理料の水準ひとつをとっても、実態に見合わない金額を設定すれば、税務調査で否認される可能性があります。
当事務所がお手伝いするのは、金融機関に説明でき、次の世代に堂々と引き継げる形での法人化です。数年後に「あのとき無理をしなければ」とならない設計を優先します。
法人化は、相続対策の入口でもあります。
不動産を法人に移すと、今度はその法人の株式が相続財産になります。自社株の評価は、いま見直しが検討されている論点です。法人化を考えるなら、株式の評価と承継までを同時に見ておく必要があります。
ご相談の進め方
STEP 1
お問い合わせ・初回のご相談
お持ちの物件の概要と、いま気になっている点をお聞かせください。ご来所のほか、Zoomでも承ります。
STEP 2
資料のお預かり
確定申告書（直近3年分）、物件の資料、借入の返済予定表などをお預かりします。必要な資料は一覧でお渡ししますので、順にご用意いただければ結構です。
STEP 3
シミュレーションのご報告
3方式と個人継続を並べた比較表をご説明します。ここで「やらない」という結論になっても構いません。判断はオーナー様がなさるものです。
STEP 4
実行と、その後
設立、契約書の整備、金融機関への説明、税務署への届出まで進めます。設立後は顧問契約に移行し、月次の管理と毎年の財産評価を継続します。
料金について
法人化シミュレーションは、顧問契約の有無にかかわらず、単独でお受けしています。
シミュレーション料金：１１０，０００円（税込）〜（物件数・借入の状況により変動します）
確定申告書と物件の資料をお預かりし、3方式それぞれと、個人のまま継続した場合を並べた比較表を作成します。所得税・住民税・法人税・社会保険料・移転コストまで含めた試算です。
「法人化しないほうがよい」という結論になった場合も、同じ料金を頂戴します。その判断に必要な検証は、結論がどちらでも変わらないためです。比較表と理由の説明は、そのままお渡しします。
なお、シミュレーション後に顧問契約をいただいた場合は、この料金を初回の顧問報酬に充当します。設立手続きの支援、設立後の顧問報酬については料金表をご覧ください。お見積りは無料です。
無料の範囲：初回のご面談（60分程度）。ご状況をうかがい、論点になりそうな点をお伝えします。
有料の範囲：資料をお預かりしての試算、比較表の作成、報告書のご提出。
よくあるご質問
Q. 何室くらいから法人化を検討する意味がありますか。
室数ではなく、不動産所得の金額と、ほかの所得との合計で判断します。同じ規模でも、給与所得がある方とない方では答えが変わります。数字を見ないと申し上げられない、というのが正直なところです。
Q. 借入のある物件でも法人化できますか。
建物を法人に移す場合、金融機関の承諾が必要です。承諾が得られない場合は、管理委託方式やサブリース方式で対応することになります。相談の順番を誤ると話がこじれるため、金融機関への説明の進め方も含めてお手伝いします。
Q. すでに管理会社を持っていますが、見直しは可能ですか。
可能です。管理料の水準が実態に合っているか、方式を変えたほうが効果が出ないかを検証します。設立から年数が経っているほど、当初の前提が変わっていることが多くあります。
Q. 顧問税理士がいますが、法人化の相談だけできますか。
はい、シミュレーションだけのご依頼もお受けしています。顧問税理士を変更していただく必要はありません。
Q. どの地域まで対応していますか。
宝塚市・西宮市・伊丹市・川西市・芦屋市・尼崎市・神戸市を中心に、阪神間の皆さまにご訪問で対応しています。Zoomでのご相談にも対応していますので、遠方の方もご相談ください。
まずは、数字を出してみませんか。
初回のご相談は無料です。確定申告書をお持ちいただければ、その場で論点になりそうな点をお伝えします。
その場でご契約をお勧めすることはありません。
※ 本ページの内容は作成時点の法令等に基づいています。制度は改正される場合がありますので、実際のご判断にあたっては個別にご相談ください。